Legislative and regulatory barriers to the process of investing in real estate
This was the title of the presentation made by Vasil Kisil & Partners’ senior associate Alexander Borodkin at the “Investments in real estate and construction 2009” exhibition and forum. Mr. Borodkin focused his presentation on the main problems of land legislation, legislative regulation of construction and on the existing limitations on investing in the construction of housing. He also reviewed the process of registration and legalization of real estate titles and real estate transactions. A picture spread from the exhibition and other presentations made during the forum are available in Russian and Ukrainian at http://www.business-realty.com.ua/_79.html
Основные проблемные моменты земельного законодательства
Противоречивость и неполнота регулирования
- Регулирование земельных вопросов на местах недостаточно полное, а иногда и вообще отсутствует.
- Проблемы унификации: разные подходы местных советов; несогласованность подзаконных актов с законами.
- Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.
- Земельный кадастр
- Регистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и сделок с землей должна проходить в едином реестре.
- Автоматизация и объединение кадастрового учета позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п.
- Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.
Целевое назначение
- "Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" - проблемы правоприменения.
- Изменение целевого назначения в связи с вводом земельного участка в пределы населенного пункта.
- Особо ценные земли: необходимость специального учета.
Взаимосвязь земли и недвижимости
- Переход прав на землю в связи с отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда?
- Прекращение землепользования в связи с окончанием строительства и отчуждением помещений.
- Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.
- Земельные права иностранцев
- Правильное определение статуса лица по ЗК может предотвратить риск обжалования прав на землю.
- Неоправданные ограничения на приобретения земли в собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом.
- Ограничения земельных прав совместных предприятий.
- В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.
Другие барьеры
- Момент приобретения права собственности на земельный участок.
- Земельные аукционы.
- Права на подземную часть земельного участка.
Законодательное регулирование строительства
Разрешительные процедуры
- Сложность и запутанность согласовательных процедур делают практически невозможной девелоперскую деятельность иностранных инвесторов без местного партнера.
- Новый порядок предоставления исходных данных на проектирование.
- Порядок ввода в эксплуатацию.
- Архитектурная деятельность иностранцев
- Доступ к строительным нормам и правилам в Украине является ограниченным.
- Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но требуют адаптации.
- Авторский надзор: можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору - фактическому автору проекта?
- Другие барьеры
- Несогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную деятельность на основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального согласия собственника земельного участка.
- Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.
Ограничения на инвестирование жилищного строительства
"Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости".
Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.Фактически разрешенные инструменты
- Целевые облигации.
- ИСИ + целевые облигации.
- ФФС.
- ФОН.
- Система ФОН-ФФС.
Неоправданные ограничения
- Инвестирование юридических лиц.
- Заключение инвестиционных договоров на объект в целом.
- Создание ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем права заказчика в договорном порядке.
Особенности отдельных инструментов
- Не урегулирован порядок погашения целевых облигаций.
- Закон двузначно устанавливает обязательство погашать целевые облигации товаром.
- ИСИ не может иметь в структуре активов права участия в ФФС.
- Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик - вплоть до изъятия проекта.
- Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.
Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью
Единый реестр
- Права на недвижимость.
- Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и другие вещные права.
- Залоги, ипотеки и другие обременения.
- Права на земельные участки.
- Сделки с вышеуказанными правами.
- Отсутствует единый порядок оформления прав на недвижимость.
- Не предусмотрен специальный порядок оформление права собственности на недвижимость, приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций.
- Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус.
- Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.
- Необходимо установить четкие критерии и определить порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками.
- Управление жилыми домами - сложности установления отношений.
- Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости.
- Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.
Развитие государственно-частного партнерства в Украине
- Изъятие земельных участков для общественных нужд.
- Отсутствуют государственные гарантии и механизм их предоставления.
- Целесообразность отдельного закона о ГЧП.