Legal commentary regarding the Law of Ukraine “On amending certain legislative acts of Ukraine regarding land title deeds and on changes regarding estate division and consolidation” (#1066-VI)
This legal commentary regarding the Law of Ukraine “On amending certain legislative acts of Ukraine regarding land title deeds and on changes regarding estate division and consolidation” (#1066-VI) is only available in Russian and Ukrainian.
2 мая 2009 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядок раздела и объединения земельных участков». Закон предполагающий решить проблему дефицита бланков государственных актов и регламентации сроков во взаимоотношениях с органами земельных ресурсов при регистрации прав на земельные участки, но, по-сути, не исключающий двостадийную процедуру приобретения права собственности на земельные участки частной собственности.
В результате новый алгоритм получения прав собственности на приобретенный на основании сделки земельный участок частной собственности будет выглядеть следующим образом:
(а) заключение и нотариальное удостоверение гражданско-правового договора, направленного на приобретение земельного участка в собственность (например, купля-продажа, мена, дарение, договор об удовлетворении требований кредиторов, прилагаемый к договору ипотеки земельных участков). При этом заключаемый договор в качестве обязательного приложения предполагает включение государственного акта о праве собственности предыдущего собственника, а в обязанности нотариуса вменяется проставление отметки о переходе права собственности в соответствие с Порядком осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 6 мая 2009 г. N 439.
(б) регистрация договора в местных органах земельных ресурсов без использования технической документации по землеустройству на изготовление документов, удостоверяющих права на земельный участок. При этом органам земельных ресурсов предоставлено только 14 календарных дней для регистрации прав. Именно с момента регистрации прав на земельный участок заинтересованный приобретатель сможет считать себя собственником земельного участка.
Исключение государственного акта из числа правоустанавливающих документов в случае приобретения земельных участков на основании сделок, является существенным шагом в сторону упрощения и удешевления процедуры приобретения прав собственности на указанные земельные участки. Законом также предоставляется уникальная возможность лицам, не успевшим оформить государственный акт на право собственности на земельный участок, воздержатся от его получения, ограничившись регистрацией договора.
Сохраненная двостадийная процедура приобретения прав на земельный участок делает невозможным осуществление нескольких сделок с приобретенным участков в один день (к примеру, передача в ипотеку приобретенного земельного участка).
Однако позитивным аспектом в регистрации прав на земельные участки на основании договоров является возможность получения одного правоустанавливающего документа и на земельный участок и на объект недвижимости, расположенный на нем, в случае их одновременного приобретения в соответствие со статьей 120 Земельного кодекса Украины.
Долгожданным нововведением закона стало внедрение принципа - один государственный акт на право собственности на один земельный участок, что позволит снять вопрос о порядке переоформления государственного акта в случае отчуждения собственником одного из участков с сохранением прав на остальные. В то же время, лица, которые получили один акт на несколько земельных участков, с момента вступления в силу Закона будут ограничены в отчуждении земельных участков до переоформления отдельных государственных актов на каждый из участков.
Не менее долгожданным нововведением для участников земельного рынка стало урегулирование процедуры деления/объединения земельных участков и отчуждения их частей. Так часть земельного участка может быть отчуждена после выделения ее в натуре и получения отдельного государственного акта на право собственности. Выделению части участка в натуре будет предшествовать подготовка технической документации на деление/объединение земельных участков в составе, который будет предусмотрен статьей 56 Закона Украины «О землеустройстве».